原标题：以创新挖潜保租房市场

作者：张汉斌

日前，国内首批两单保障性租赁住房公募REITs产品分别为深交所和上交所审核通过，保障性租赁住房公募REITs项目成功试点落地。此举对于打通“投融管退”闭环、助力保障性租赁住房金融体系进一步完善，具有重要的意义。

保障性租赁住房是我国住房供应体系中的重要组成部分，对服务城市新市民、保障低收入人群住房需求等有重大意义。为满足中低收入群体的刚需，各地特别是房价较高的一、二线城市均在积极推进保障性租赁住房项目，因而公共资金缺口较大，同时保障性租赁住房有稳定的租金收益预期，可以通过机制设计和金融创新来吸引社会资金投资。而保障性租赁住房公募REITs，是一种不动产资产证券化产品，可为民间资金增加投资机会，为存量公共资金增加退出通道，盘活沉没公共资金，活跃细分金融市场。从宏观层面而言，其有益于落实中央关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，增进居民福祉，有利于拓宽保障性租赁住房供给资金来源，更好吸引社会资本参与，有助于房地产行业平稳健康发展。

未来，我国的保障性租赁住房市场潜力还比较大。推进这一市场规范、长足发展，为相关企业提供创新融资渠道和存量盘活路径，须稳妥施策。

首先，应严格区分保障性租赁住房与商品住房和商业地产的资金流，既防止流入商业项目催生市场泡沫，又应防范房地产累积风险外溢于保障性租赁市场。比如，对于回收资金须严格闭环管理；项目原始权益人、REITs基金管理人和底层资管计划管理人等信息披露义务人，应定期披露和报告回收资金使用情况等。同时，还应禁止或限制原始权益人再投资空置土地项目或短期项目。

其次，由于部分保障性租赁住房租金水平不高，不容易满足社会资金收益预期，因此需要设计税费优惠安排，在所得税、印花税以及交易佣金方面实施一定的减免，对于五年以内的短期投资收入不超过总收益50%的REITs，可享受进一步税收优惠。

最后，首批审核通过的两单保障性租赁住房公募REITs产品，采用了“公募基金+专项资产管理计划”的模式，用公募基金面向战略投资者、公众投资者归集社会资金并投资专项资管计划，由专项资管计划将租金收益权进行资产证券化。有鉴于此，对于专项资管计划的资产负债界定、受托人职责、收益权证券化等相应的法律法规、规章制度，需要进一步完备；对于收益分配比例、负债率限定、信息披露规范等，也应进行监管规制。（张汉斌）

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